Když kupujete nemovitost, nestačí se zamilovat. Proč nepodceňovat právní due diligence

Konečně jste našli svůj vysněný dům nebo byt, má všechno, co jste si přáli. Úplně jste propadli představě, že právě tady budete bydlet a jednáte tak pod tlakem svých emocí rychle, možná až zbrkle a podceníte důležité detaily. Tak přesně tady končí sen a začíná realita.

Jedním z těch opomenutých důležitých detailů je právní due diligence – neboli prověření nemovitosti po právní stránce. K tomu by mělo ideálně dojít ještě před podpisem jakékoli smlouvy či převodem finančních prostředků.

Co je vlastně právní due diligence

Právní prověření nemovitosti nespočívá v letmém pohledu do katastru. Jde o důkladnou kontrolu, která by měla odhalit veškerá právní rizika. Snad každý už dnes kontroluje aktuální list vlastnictví, to je naprostý základ. V něm najdete, zda na nemovitosti neváznou práva třetích osob, typicky věcná břemena, zástavní práva, exekuce, insolvence nebo jiná omezení. Jestli není u nemovitosti zapsána poznámka spornosti nebo jestli například není dotčena změnou právního vztahu.

Co důležitého se však často opomíjí, je prověření nabývacího titulu, tedy jakým způsobem nabyl prodávající vlastnické právo k nemovitosti. I to může ovlivnit, zda a jak je oprávněn vlastnické právo převést dál. Proto je potřeba tento dokument získat z katastru nemovitostí a jeho znění prostudovat.

Podstatnou a často opomíjenou skutečností je také rodinný stav prodávajícího, tedy jestli má manžela, manželku, či nikoli. To, že je v katastru nemovitostí uveden sám jako výlučný vlastník, nemusí vždy znamenat, že tomu tak skutečně je. Je klidně možné, že ze zákona je nemovitost součástí společného jmění manželů a zápis v katastru nemovitostí tohle nereflektuje, protože to nebylo uvedeno v nabývacím titulu – typicky kupní smlouvě. Pokud pak prodá nemovitost jen jeden z manželů, druhý má právo namítnout, že s prodejem nesouhlasil, a problém je na světě. Vznikne zbytečný spor, kterému se přitom dalo celkem snadno předejít.

Zda je byt nebo dům pronajatý, lze obvykle poznat už při prohlídce. U pozemků to ale tak zřejmé být nemusí, a ne každý si uvědomí, že může být uzavřená třeba pachtovní smlouva, a ta vás může v budoucnu nepříjemně omezit.

Takových příkladů existuje celá řada, právě proto je potřeba kupovanou nemovitost důkladně prověřit.

Co se dá přehlédnout?

Mnohé. Opomenutí nemusí znamenat katastrofu, většinou se dá všechno řešit, ale často vede ke snížení hodnoty nemovitosti, k dalším nákladům nebo také k soudnímu sporu. Pokud si nejste jisti, že to zvládnete sami, poraďte se s odborníkem. Ať už s kvalitním realitním makléřem nebo se svým advokátem.

Jednoduchá rada: ptejte se, ověřujte

Kupující pod náporem emocí často neřeší všechny podstatné záležitosti a spoléhají na svůj pocit, že prodávající je seriózní, že se jedná o novostavbu, kde určitě žádný problém nebude, a nebo na to, že jim vše zkontroluje advokát, který sepisuje smlouvy.

Omyl. Kupující jsou sice obezřetnější, než tomu bylo dříve, ale zdaleka ne všichni. Bohužel nestačí, když vám prodávající řekne, že nemovitost nabyl v dědictví a neváznou na ní žádné právní vady a práva třetích osob. Nenechte na sebe tlačit a vše, co vám prodávající řekne, si ověřte. I když působí sebevíc důvěryhodně.

Někdo by mohl namítnout, že provize realitního makléře obvykle zahrnuje i obstarání právního servisu. To je pravda, ten však v drtivé většině zahrnuje pouze soupis smluv a úschovu finančních prostředků, nikoli právní prověření nemovitosti. Navíc je potřeba si uvědomit, že advokát hájí zájmy svého klienta, tedy zpravidla prodávajícího nebo realitní kanceláře, nikoli kupujícího.

Jak to udělat dobře?

Nečekejte, že to nějak dopadne. Podívejte se na výpis z katastru nemovitostí, zda odpovídá list vlastnictví tomu, co Vám prodávající sdělil. Jestli jsou tam nějaké zápisy či poznámky. Jak a kdy prodávající nemovitost nabyl. Poraďte se s dobrým realitním makléřem.

Dobrý realitní makléř není jen člověk, který Vás provede bytem a předá klíče. Často je to někdo, kdo Vám může ušetřit peníze, nervy a hlavně zklamání.

Vždy se sebe samé ptám: „Kdybych si tuhle nemovitost kupovala sama – co bych chtěla vědět? Co bych si zkontrolovala? Co bych potřebovala slyšet – i kdyby to nebylo příjemné?“

A přesně to říkám i svým klientům. Protože koupě nemovitosti není jen transakce. Je to rozhodnutí, které ovlivní váš život, a to i na několik let.